ITBI

Nesta págima trataremos do ITBI, imposto que incide na venda e compra de bens imóveis, cujo cálculo feito por muitas Prefeituras está em desacordo com as várias decisões dos Tribunais, trazendo grande prejuízo, considerando o alto valor das transações imobiliárias no geral.

Importante salientar: no período de até 5 anos, caso o imposto tenha sido recolhido a maior ou cobrado indevidamente, o valor pode ser restituído.

Vejamos alguns exemplos.


BASE DE CÁLCULO. LEILÃO.

Como se sabe, a arrematação de imóvel em leilão é uma forma de venda que permite a aquisição por preço inferior ao da avaliação. Ou seja, o valor atribuído ao bem não necessariamente é o valor de venda de mercado.

Com esse entendimento, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou o cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) com base no valor obtido em uma arrematação.

Ou seja, um imóvel com valor de mercado de R$ 300.000, arrematado por R$ 150.000, o cálculo do imposto deverá ser sobre o valor arrematado.

A arrematação extrajudicial (ou judicial) não retira o conceito de valor venal.

Assim, o valor deve ser aquele obtido no leilão, independentemente do valor da avaliação, porque a base de cálculo do tributo deve necessariamente medir as proporções reais do fato sob sua faceta econômica.



BASE DE CÁLCULO. TRANSAÇÕES NORMAIS DE VENDA E COMPRA.

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu três teses relativas ao cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações de compra e venda:

1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU no Município respectivo, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional - CTN);

3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.



DEVOLUÇÃO DO IMPOSTO NO NEGÓCIO ANULADO.

Caso tenha ocorrido a anulação da venda do imóvel, o valor pago a título de ITBI é passível de restituição.

Pode ocorrer, por exemplo, quando o negócio que ensejou a transferência de propriedade do imóvel e, por conseguinte, a tributação pelo ITBI, não se concretizou em caráter definitivo devido à superveniente declaração de nulidade por sentença judicial.

Algumas Prefeituras alegam que, mesmo na hipótese de anulação posterior do negócio, o imposto seria devido.

Porém essa alegação está errada.

Não tendo havido a transmissão da propriedade, ou que tenha havido, mas foi considerado nulo o negócio de compra e venda, não há fato gerador do imposto, nos termos do artigo 156, inciso II, da Constituição, e do artigo 35, incisos I, II e III, do CTN, sendo devida a restituição do correspondente valor recolhido pelo contribuinte.